加密資產(chǎn)的風(fēng)吹到了美國房地產(chǎn)業(yè)

2025年6月26日 22:57

鄧通，金色財(cái)經(jīng)

當(dāng)?shù)貢r(shí)間周三，美國聯(lián)邦住房金融署（FHFA）署長Pulte在社交媒體上發(fā)文：“經(jīng)過深入研究，并遵循特朗普總統(tǒng)將美國打造成‘Crypto之都’的愿景，今天我下令房利美和房地美著手準(zhǔn)備，將Crypto列為抵押貸款申請的認(rèn)定資產(chǎn)。”這一指令標(biāo)志著美國政府支持企業(yè)在評(píng)估抵押貸款資質(zhì)的資產(chǎn)審核標(biāo)準(zhǔn)上可能迎來重大轉(zhuǎn)變，同時(shí)也與特朗普政府推動(dòng)Crypto在美國普及的既定目標(biāo)一脈相承。

終于，加密資產(chǎn)的風(fēng)吹到了美國房地產(chǎn)業(yè)。一、為何要將Crypto列為抵押貸款申請的認(rèn)定資產(chǎn)？

核心原因是美國的房地產(chǎn)市場不景氣。過去50年來，美國的房屋自有率保持相對(duì)穩(wěn)定，約有62%的人口擁有住房。然而，近年來新申請住房的人數(shù)急劇下降。自2022年初抵押貸款利率從疫情低點(diǎn)攀升以來，美國房市持續(xù)低迷。去年房屋銷量跌至近30年谷底，連續(xù)第二年處于銷售低迷的狀態(tài)。今年迄今仍受高利率和房價(jià)壓制難見起色。Redfin數(shù)據(jù)顯示，截至4月全美房市賣家數(shù)量較買家高出近34%。

另外，抵押貸款發(fā)放數(shù)量（即貸款人與借款人合作形成抵押貸款的過程）在2024年中期降至接近歷史最低水平，并且在2025年第一季度幾乎沒有改善。發(fā)放數(shù)量的下降，尤其是再融資數(shù)量的下降，歸因于兩大因素：住房供應(yīng)問題和借貸成本。

三、將Crypto列為抵押貸款申請的認(rèn)定資產(chǎn)有何意義？1.改善房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

如前文所述，美國房地產(chǎn)市場低迷，這一政策或?qū)⒋碳し康禺a(chǎn)市場需求。更多持有加密資產(chǎn)的人進(jìn)入購房者行列，可以增加市場需求，緩解房地產(chǎn)市場低迷行情，對(duì)穩(wěn)定和推動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展起到積極作用。2.利好Crypto貸款機(jī)構(gòu)

聯(lián)邦住房金融局(FHFA)正式承認(rèn)Crypto，或?qū)楦嘟杩钊碎_放規(guī)模可觀的聯(lián)邦貸款項(xiàng)目。2024年，僅聯(lián)邦住房管理局就發(fā)放了超過76萬筆單戶住宅抵押貸款，總額達(dá)2300億美元。

根據(jù)美國證券交易委員會(huì)（SEC）頒布的《員工會(huì)計(jì)公告第121號(hào)》（StaffAccountingBulletinNo.121）銀行規(guī)則，大多數(shù)銀行在2025年1月23日之前無法提供Crypto支持的貸款或抵押貸款。該規(guī)則要求金融機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)負(fù)債表上將Crypto計(jì)為負(fù)債而非資產(chǎn)。

然而，通過聯(lián)邦住房管理局(FHA)、退伍軍人事務(wù)部(VA)和美國農(nóng)業(yè)部(USDA)等聯(lián)邦項(xiàng)目獲得的貸款目前不允許借款人使用其Crypto作為抵押品。事實(shí)上，一些聯(lián)邦貸款甚至可能不允許將Crypto出售所得的美元清算款用于首付。

Bitcoin抵押貸款和債券公司“人民儲(chǔ)備”（People'sReserve）的創(chuàng)始人CJKonstantinos表示，Bitcoin可以通過監(jiān)管房利美和房地美，進(jìn)一步幫助降低聯(lián)邦住房金融局（FHFA）監(jiān)管的抵押貸款支持證券市場的風(fēng)險(xiǎn)。3.推動(dòng)加密資產(chǎn)與傳統(tǒng)金融體系的結(jié)合

FHFA的指令是Crypto在傳統(tǒng)金融領(lǐng)域的重大突破，意味著數(shù)字資產(chǎn)被納入美國住房信貸核心系統(tǒng)，Crypto與法幣在民眾生活中同樣扮演重要作用。也將推動(dòng)民眾加強(qiáng)對(duì)加密資產(chǎn)的了解，并加快在日常生活中的普及。四、業(yè)內(nèi)人士怎么看？

Bitcoin支持者對(duì)Pulte開放的態(tài)度表示稱贊，一些人表示，數(shù)字資產(chǎn)中已經(jīng)內(nèi)置了貸方喜歡的功能，例如透明的紙質(zhì)記錄。

Redfin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家達(dá)里爾·費(fèi)爾韋瑟：“這是Crypto倡導(dǎo)者的重大勝利，它使數(shù)字資產(chǎn)獲得與其他資產(chǎn)同等的待遇。”當(dāng)前股票投資已被列為合格儲(chǔ)備資產(chǎn)，但貸款機(jī)構(gòu)通常會(huì)對(duì)波動(dòng)性較高的個(gè)股或Crypto進(jìn)行折價(jià)評(píng)估。“只要根據(jù)波動(dòng)性合理調(diào)整估值，將加密資產(chǎn)計(jì)入儲(chǔ)備完全可行。”

Realtor.com首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家丹妮爾·黑爾：“若兩巨頭接受Crypto作為抵押品，將強(qiáng)力推動(dòng)銀行改變現(xiàn)行規(guī)則。那些原本必須拋售加密資產(chǎn)才能達(dá)標(biāo)的人群——或許這正是他們放棄購房的關(guān)鍵原因——現(xiàn)在可以直接獲得貸款資格，這實(shí)質(zhì)上擴(kuò)大了合格買家池。”

BitcoinMining即服務(wù)Blockware的分析師MitchellAskew表示：該資產(chǎn)的流動(dòng)性和透明托管（即其公共Blockchain）使其成為住房貸款的“完美抵押品”。

也有一些業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示擔(dān)憂。

Bitcoin抵押貸款的公司Strike表示，目前形式的Crypto貸款存在一些風(fēng)險(xiǎn)。波動(dòng)性是一個(gè)主要因素。如果BTC的價(jià)格大幅下跌，貸款價(jià)值比就會(huì)上升，“這可能會(huì)引發(fā)追加保證金或清算——在不合適的時(shí)機(jī)被迫出售。”

一位評(píng)論者認(rèn)為貸款機(jī)構(gòu)也面臨風(fēng)險(xiǎn)：“這方面的風(fēng)險(xiǎn)模型簡直瘋狂。傳統(tǒng)抵押貸款假設(shè)借款人的收入和資產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定。現(xiàn)在，你面對(duì)的是凈資產(chǎn)一周內(nèi)可能波動(dòng)50%的借款人。當(dāng)你的抵押品包括從Bitcoin到隨機(jī)DeFiTokens的各種資產(chǎn)時(shí)，你該如何對(duì)投資組合進(jìn)行壓力測試？”

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